정부가 드디어 1기 신도시 특별법을 발표했습니다.
윤석열 대통령 공약이기도 했던 특별법인데요.
기본방침으로 용적률을 높여주고 안전진단 규정을 완화해주겠다고 하는데요.
다만 얼마만큼의 용적률을 더 준다던지, 초과이익 환수와 관련해서는 예상을 하회하는 발표입니다.
자세히 알아볼게요.
1.특별법 적용대상 : ‘노후계획도시
택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만m2 이상의 택지 등
2. 추진체계 : 기본방침 → 기본계획 → 특별정비구역
(기본방침) 모든 노후계획도시에 보편적으로 적용되는 가이드라인으로 계획수립·구역지정 원칙, 특별정비구역 내 추진사업 유형 제시(국토부)
(기본계획) 특정 노후계획도시를 위한 도시정비 총괄계획으로 구역지정 세부계획, 기반시설 확충 및 특례 적용사항 등을 포함(지자체)
(특별정비구역) 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충 등 도시기능 강화사업 추진(지자체)
3. 특별정비구역에 대한 각종 특례 및 지원
재건축 안전진단 : 완화(공공성 확보 시 면제 가능)
기본계획에서 정하는 특별정비예정구역으로 지정되면 시장군수 등 지정권자는 ｢도시정비법｣에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준(시행령 규정 예정)을 적용할 수 있으며,
ㅇ 특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되는 경우(세부요건은 대통령령·기본방침에서 제시), 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 하였다.
토지용도 변경 및 용적률 상향
자족기능 강화와 기반시설 구축을 위한 유휴부지를 확보하고 주택 10만호 공급 기반 마련이라는 공약사항 실현 등을 위해 용적률 규제는 종상향 수준(예: 2종 3종·준주거 등, 시행령 규정)으로 완화하며, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 규정을 마련하였다.
입지규제최소구역 지정 / 리모델링 세대수 증가
1기 신도시를 비롯한노후계획도시에직주근접,고밀·복합개발등새롭고 창의적인 공간전략이 제시될 수 있도록특별정비구역을｢국토계획법｣ 상 ‘입지규제최소구역으로 지정 가능하도록 하였으며, 리모델링의 경우에도 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려하여 현행(15% 이내 증가)보다 세대수 증가*를 허용하기로 하였다.
* 중가 세대수의 구체적 범위는 시행령에서 규정
4. 각종 인·허가 통합심의로 사업절차 단축
｢건축법｣, ｢경관법｣, ｢국토계획법｣, ｢광역교통법｣ 등 개별사업법에서 정하는 인·허가의 각종 심의·지정·계획 수립 등을 통합하여 심의.
ㅇ 각 지자체에 ｢통합심의위원회｣를 구성하여 심의절차를 진행·완료한 경우, 개별법에 따른 위원회 심의를 모두 거친 것으로 보는 규정을 담았다.
노후계획도시 정비에 필요한 기본계획 수립 등에 수반되는 각종 비용을 국가 또는 지자체가 지원할 수 있도록 보조 및 융자 규정을 마련하였으며, 사업을 촉진하고 사업시행자의 부담을 경감하기 위하여 다른 사업법과 유사한 수준으로 각종 부담금 등을 감면할 수 있는 조항을 마련하였다.
5.통합개발을 위해 단일사업시행자, 총괄사업관리자 제도 도입
특별정비구역은 다수 단지를 통합 정비하기 때문에 사업을 원활히 추진하기 위해 기본적으로 하나의 사업시행자(조합 등)가 사업을 추진할 수 있는 범위*로 설정할 계획이다.
* 예) 간선도로로 둘러쌓인 1개의 블록 등 특별정비구역 최소기준은 시행령과 기본방침에서 구체화 → 4개의 아파트 단지 복합 개발 + 자족시설 확보 시 4개 단지를 1개의 특별정비구역으로 지정
□ 다만, 사업 여건에 따라 자체적으로 하나의 조합 구성이 어려울 경우
시장‧군수가 통합 조합, 신탁업체, 공공기관 등 통합개발 추진역량을 갖춘 자를 단일사업시행자로 지정할 수 있도록 하였다(세부지정절차 및 사업자 요건은 시행령 규정).
□ 아울러 불가피하게 다수 사업시행자가 사업을 시행하는 경우 효율적인 사업 추진을 위해 특별정비구역 지정단계 초기부터 사업 全 단계를 관리하고 사업시행자를 지원하는 ｢총괄사업관리자｣ 제도도 도입한다.
ㅇ 총괄사업관리자는 시장·군수 등이 특별정비구역 내 다양한 사업들을 체계적으로 추진하기 위하여 구역별로 1인(법인)을 지정할 수 있도록 하였으며,
ㅇ 사업의 총괄 관리와 사업 과정의 조정, 각 관계 법령에 따른 사업 절차 지원, 기반시설 설치를 위한 기여금·분담금 활용·관리 등의 업무를 수행하고, 특별정비구역의 해제 요청 권한 등 실질적 권한을 부여할 계획이다.
6. 지자체 주도로 이주대책 추진 + 정부는 기본방침을 통해 이주대책 지원
기 신도시의 경우, 5년('92년~'96년) 사이에 주택공급이 대부분 이루어져 재건축 시기가 일시에 도래하는 바, 질서 있고 체계적인 정비와 주택시장 불안을 최소화하기 위해서는 체계적인 이주대책 수립이 필요하다.
ㅇ 이번 특별법에서는 그간 사업시행자의 몫이었던 이주대책 수립 의무를 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 규정하였다.
ㅇ 국토부는 기본방침을 통해 지자체가 수립하는 이주대책의 원칙을 제시하고, 지자체는 기본계획에서 이주대책 세부 추진계획을 수립한다.
ㅇ 정부와 지자체는 이주대책이 계획대로 실행되도록 ｢이주대책사업시행자｣를 지정하여 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진하게 할 수 있다.
* 신속한 이주단지 조성, 순환형 주택 공급을 위해 모듈러주택 등 활용 검토
7.다양한 방식으로 적정한 초과이익 환수 → 기반시설 재투자 활용
□특별정비구역은각종 특례가집중되므로적정 수준의초과이익을환수하여지역 간 형평성을확보하고기반시설 재투자 재원등으로활용할 필요가 있다.
ㅇ이에초과이익을 환수할 수 있는근거를마련하는 한편,통상적인 수단인공공임대주택외에공공분양,기반시설,생활SOC,기여금 등 다양한 방식의기부채납이가능하도록 하였다.
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