월준의 경제 이야기

올해 1월 바닥 수준을 보였던 상업업무용 부동산 거래가 2월 들어 늘었다. 하지만 거래만으로 시장 회복을 예단하기는 이르다. 2월 거래 과반 이상이 공인중개사를 통하지 않는 직거래로 집계됐는데, 시장 침체기를 맞아 절세나 중개보수 절감 차원의 거래가 많았던 것으로 판단된다.

1.상업업무용 부동산 매매 거래

부동산R114에 따르면 올해 2월 전국 상업업무용 부동산 매매 거래건수는 1월 2,771건 대비 48% 증가한 총 4,111건(△수도권 2,032건 △지방 2,079건)으로 집계됐다. 거래 유형별로 직거래가 2,361건(△수도권 938건 △지방 1,423건)으로, 중개거래 1,750건(△수도권 1,094건 △지방 656건)에 비해 많았다.

건축물 주용도별로 2월 상업업무용 부동산 거래는 △제2종근린생활시설 1,369건 △제1종근린생활시설 1,165건 △숙박 721건 △판매 445건 △업무 202건 △기타 146건 △교육연구 63건 순으로 조사됐다. 대부분 중개 및 직거래가 엇비슷한 비중을 보였는데, 숙박시설은 직거래 비중이 87.2%(721건 중 629건)으로 현저히 높았다.

2.직거래 상가는 어떤 것?

 직거래된 숙박시설의 평균 전용면적이 58㎡으로 크지 않다는 점으로 미뤄볼 때, 생활형숙박시설 거래가 상당할 것으로 추정된다. 생활형숙박시설은 주택에 포함되지 않아 규제에 자유로운 장점으로 과거 인기를 끌었지만 최근 금리 인상기를 맞아 투자자들의 외면을 받고 있다. 여기에 올해 10월 14일까지 주거 용도의 생활형숙박시설을 오피스텔로 용도 변경하지 않으면 이행강제금이 부과된다는 점도 소유자들의 부담으로 작용한다. 이에 매수자를 구하기가 어려워지자 증여나 직거래에 나선 소유자들도 많았던 것으로 풀이된다. 반면 업무시설은 직거래 비중이 25.2%(202건 중 51건)로 낮았다. 상대적으로 수요가 풍부한 수도권 거래가 대부분인 점으로 미뤄볼 때 중개거래가 용이했을 것으로 판단된다.

1월에 비해 2월 상업업무용 부동산 거래가 늘었지만 시장 회복을 판단하기는 이르다. 아직 거래량이 작년 2월 5,667건에 비해 낮은 수준인 데다, 부동산 경기 악화 우려가 큰 지방에서 직거래 비중이 높아졌다는 점도 주목된다. 일반적인 중개거래가 어려워지면서, 증여 및 직거래가 늘었을 것으로 추정된다. 대출이자 부담 등으로 투자수익률이 낮아진 만큼 가격을 낮춰 빨리 처분하려는 움직임이 이어질 것으로 예상된다. 이 과정에서 수익형 부동산 침체가 심화되는 일부 지역 및 용도에 따라 직거래 비중도 높아질 수 있다.

🎈4월 분양물량 총정리

전통적인 분양 성수기인 4월 총 2만 7399세대가 분양될 것으로 예정됐습니다. 시장 안팎에선 분양 규제완화가 흥행으로 이어질 지 이목을 집중하고 있습니다. 

직방이 4월 분양예정 아파트와 3월 분양실적을 분석했다. 지난 2월 말에 조사(2월 28일)한 3월 분양예정단지는 26개 단지, 총 1만 9648세대, 일반분양 1만 5588세대였지만 이를 재조사한 결과 실제 분양이 이루어진 단지는 14개 단지, 총 1만 1881세대(공급실적률 60%), 일반분양 8323세대(공급실적률 53%)가 분양됐다. 

2023년 4월에는 29개 단지, 총세대수 2만 7399세대 중 1만 9495세대가 일반분양을 준비하고 있다. 2022년 동월 물량과 비교해 총세대수는 1만 2783세대(87% 증가), 일반분양은 7070세대(57% 증가)가 증가할 것으로 조사됐다. 

당초 3월 중으로 예정되었던 전매제한 완화 시기가 연기되면서 4월에 전매제한 완화가 시행될 예정이다. 전매제한 완화 시행시 수도권의 전매제한 기간은 최대 10년이었으나 공공택지 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화되고, 비수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시(도시지역)는 6개월 그 외 지역은 전면 폐지된다. 

시행령 개정 이전 기(旣)분양 아파트도 소급 적용된다. 다만, 분양권 양도세율이 높은만큼 분양권 거래 시장의 회복에는 한계가 있을 것으로 보인다. 정부는 올 초 보유기간 1~2년인 분양권 양도세율을 현행 60%에서 기본세율(6~45%)로 낮추겠다고 밝혔다. 현재 분양권 양도세율은 취득 후 1년 내 처분시 시세 차익의 70%, 1~2년 내에 처분시 60%가 적용된다. 하지만 양도세율 조정은 법 개정 사항으로 국회를 통과해야한다.

4월 전국에서 공급하는 2만 7399세대 중 2만 304세대가 수도권에서 분양 준비 중이다. 경기도가 1만 2455세대로 가장 많은 공급이 계획돼 있다. 지방에서는 7095세대의 분양이 계획돼 있으며, 충청북도에서 2076세대로 가장 많은 공급이 이루어질 전망이다. 

🎈지역별 분양물량 정리

서울시에서는 4개 단지 5,854세대가 분양을 준비하고 있다.

◈ 서울 동대문구 이문동 이문3구역아이파크자이

이문3구역을 재개발하는 ‘이문3구역아이파크자이’는 (주)GS건설과 HDC현대산업개발(주)가 컨소시엄으로 시공한다. 서울시 동대문구 이문동 149-8번지 일대에 위치하며 총 4,321세대 중 1,641세대가 일반분양된다. 전용면적은 20-139m2로 구성된다. 직방RED 정주여건 분석에 따르면 대중교통여건이 전국 상위 11%로 가장 높게 나타났으며, 의료여건, 교육여건, 문화여건, 쇼핑여건 순으로 높은 것으로 분석됐다.

경기도에서는 12개 단지 1만2,455세대가 분양을 준비하고 있다.

◈ 경기 광명시 광명동 광명자이더샵포레나

광명제1R재정비 촉진지구를 재개발하는 ‘광명자이더샵포레나’는 GS건설(주), (주)포스코이앤씨, (주)한화건설부문이 컨소시엄으로 시공한다. 경기도 광명시 광명1동 9-8번지 일대에 위치하며, 총 3,585세대 중 809세대가 일반분양된다. 전용면적은 39-112m2로 구성되어 있다. 직방RED 정주여건 분석에 따르면 문화여건이 경기도 내 상위 6%로 가장 높게 나타났으며, 쇼핑여건, 대중교통여건, 의료여건, 교육여건 순으로 높은 것으로 분석됐다.

인천시에서는 2개 단지 1,995세대가 분양을 준비하고 있다.

 ◈ 인천 서구 원당동 칸타빌더스위트

(주)대원에스앤디와 (주)에이치엔개발이 시행하고 (주)대원이 시공하는 ‘칸타빌더스위트’는 인천시 서구 원당동 810-1번지 일대에 위치한다. 총 625세대가 전부 일반분양되며, 전용면적 84-101m2로 구성되어 있다. 직방RED 정주여건 분석에 따르면 교육여건은 전국 상위 66%로 나타났으며, 문화여건, 의료여건, 대중교통여건, 쇼핑여건 순으로 높은 것으로 분석됐다.

 지방은 충청북도(2,076세대), 충청남도(1,145세대), 부산시(1,120세대) 중심으로 신규아파트가 공급될 예정이다.

 ◈ 충남 천안시 서북구 백석동 천안백석센트레빌파크디션

(주)에스에이치메이드가 시행하고 동부건설(주)이 시공하는 ‘천안백석센트레빌파크디션’는 충청남도 천안시 서북구 백석동 54-4번지 일원에 위치한다. 총 358세대가 전부 일반분양되며, 전용면적 84m2로 구성되어 있다. 직방RED 정주여건 분석에 따르면 쇼핑여건이 충청남도 내 상위 14%로 가장 높게 나타났으며, 의료여건, 교육여건, 문화여건, 대중교통여건 순으로 좋은 것으로 분석됐다.

◈ 충북 청주시 흥덕구 송절동 해링턴플레이스테크노폴리스

주식회사 피앤앨이 시행하고 효성중공업(주)이 시공하는 ‘해링턴플레이스테크노폴리스’는 충청북도 청주시 흥덕구 송절동 513-2번지 일원에 위치한다. 총 602세대 전부 일반분양되며, 전용면적 84-94m2로 구성되어 있다. 직방RED 정주여건 분석에 따르면 의료여건이 충청북도 내 상위 56%로 가장 높으며, 문화여건, 쇼핑여건, 교육여건, 대중교통여건 순으로 좋은 것으로 분석됐다.

올해 3월 서울 3.3㎡ 아파트 평균전세가격이 지난 1월과 비교해 4.7% 하락한 것으로 나타났다. 특히, 서울에서도 주거선호도가 높은 지역으로 꼽히는 강남구의 경우 아파트 전셋값이 가장 큰 폭으로 떨어져 전국 전세가격 1위 자리에서도 내려왔다.

부동산 정보제공 업체 경제만랩이 KB부동산의 주택가격동향을 살펴본 결과, 올해 3월 서울 3.3㎡당 아파트 평균전세가격은 2285.5만원으로 지난 1월(2398.3만원)과 비교하면 112.7만원 떨어졌고, 4.7% 하락했다.

서울 25개 자치구에서도 3.3㎡당 아파트 평균전세가격이 가장 큰 폭으로 하락한 곳은 강남구로 지난 1월 3.3㎡당 평균전세가격이 3700.7만원이었지만, 3월에는 3411.3만원으로 289.4만원 떨어져 7.8%의 하락폭을 보였다.

이어 동작구는 3.3㎡당 아파트 평균전세가격이 2501.4만원에서 2318.9만원으로 7.3% 하락했고, 강북구는 1768.6만원에서 1650.8만원으로 6.7%, 송파구 2896.9만원에서 2751.4만원으로 5.0%, 성동구 2872.0만원에서 2732.7만원으로 4.8%, 서초구는 3658.0만원에서 3486.5만원으로 4.7% 하락폭을 보였다.

강남구 아파트 전세가격이 큰 폭으로 하락한 것은 고금리 기조로 전세 수요가 줄어드는 가운데 입주 물량이 쏟아졌기 때문이다. 지난달 입주한 3,375가구 규모의 개포 자이 프레지던스와 오는 6월 489가구의 대치 푸르지오 써밋, 11월 6,702가구 규모인 디에이치 퍼스티어 아이파크가 입주를 앞두면서 전세가격이 떨어지고 있는 것이다.

실제로 국토교통부의 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 일원동에 위치한 ‘한솔마을’ 전용면적 84.73㎡의 경우 올해 1월 20일 7억 3000만원(2층)에 신규 전세계약이 이뤄졌지만, 3월 18일에는 5억원(2층)에 전세계약이 체결돼 전세가격이 2억 3000만원이나 하락한 것으로 나타났다.

강남구 도곡동에 위치한 ‘도곡우성’ 전용면적 84.83㎡도 지난 1월 19일 6억 8000만원(13층)에 신규 전세계약이 이뤄졌지만, 3월 7일에는 6억원(10층)에 전세 계약이 체결돼 8000만원이나 하락했다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “부동산 가격은 수요와 공급에 의해서 결정된다”며 “신축 아파트 입주물량이 많은 강남구의 경우 지금과 같은 전셋값 약세가 지속될 것으로 보인다”고 말했다.

한편, 서울 3.3㎡당 아파트 평균매매가격은 올해 1월 4883.3만원에서 3월 4757.7만원으로 2.6% 하락했다. 가장 큰 폭으로 하락한 자치구는 강북구로 올해 1월 3087.3만원에서 3월 2957.9만원으로 4.2% 내렸다.

강남구 3.3㎡당 아파트 평균매매가격은 올해 1월 8742.7만원에서 3월 8582.6만원으로 1.8% 하락했으며 서초구는 같은 기간 8570.4만원에서 8262.6만원으로 3.6% 내렸다.  

부동산 R114에 따르면 2023년 재개발 재건축 정비사업을 통한 분양물량은

122개 단지 총 12만6,053가구로 2019년 (101개 단지 10만 1,794가구) 이후

4년 만에 가장 많은 물량이 쏟아질 예정이다.

이처럼 정비사업 물량이 크게 늘어난 원인은

저층 주거지에 대한 재개발 사업 (71개 단지, 90,449가구 분양 예정) 공급 효과에 기인한다.

현재 정부가 도심 정비사업에 대한 제도 개선과 고층개발을 허용하는 추세인 만큼,

공급 확대 효과가 상대적으로 뛰어난 재개발 사업지들을 중심으로 정비사업 활성화 기대감이 높은 상황이다.

2023년 예정된 재개발 분양 사업지를 지역 별로 나누어 살펴보면 상당수는 경기도 일대에 위치한 것으로 나타났다. 경기도는 전체 24개 단지에서 총 3만4,732가구가 공급될 예정이다. △성남시 수정구 산성동 산성구역주택재개발(3,372가구) △광명시 광명동 광명자이더샵포레나(3,585가구) △광명시 광명동 베르몬트로광명(3,344가구) △구리시 수택동 e편한세상수택현장(3,050가구) 등이 3,000가구 규모 이상의 대단지로 확인된다.

서울에서는 전체 16개 단지에서 총 1만6,356가구가 나온다. 동대문구 이문동에 위치한 △이문아이파크자이(4,321가구) △래미안라그란데(3,069가구) 등의 규모가 상당한 수준이다. 부산에서는 남구 대연동에 위치한 디아이엘(4,488가구)의 단지 규모가 상당한 수준이다.

현재 서울에서 분양되는 아파트의 80~90% 정도가 정비사업을 통해 공급되고 있다. 즉 유휴 토지가 부족한 도심 지역들은 정비사업을 통한 공급량 비중이 지속적으로 늘어날 수밖에 없는 구조다. 건설사 입장에서는 수도권과 부산 등 기반시설이 양호한 도심 핵심지가 사업 추진 리스크가 덜하기 때문이다. 특히 재개발 사업은 저층 주거지가 많아 지자체가 요구하는 양적인 주택공급 효과가 큰 만큼 건설사들도 고밀화가 가능한 재개발 사업에 대한 선별 수주를 통해 시장 침체기에 대비할 전망이다.

2023년 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득은 공공주택으로 LH공사와 SH공사에서 공급하는 공공분양주택과 공공임대주택, 장기전세주택과 국민임대주택, 신혼희망타운과 행복주택, 영구임대주택 등의 입주자격 중에서 소득기준을 적용하는 기준이 됩니다. 보건복지부에서 맞춤형 복지서비스 제공을 위한 소득기준이 되는 기준중위 소득과는 차이가 있습니다.

1.2023년 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 100% 기준 금액

2023년도 귀속 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 100% 기준 금액은 1인 가구는 월 3,353,884원, 2인 가구는 월 5,505,914원, 3인 가구는 월 6,718,198원, 4인 가구는 월 7,662,056원, 5인 가구는 월 8,040,492원, 6인 가구 월 8,701,639원으로, 해당 소득 이하 금액이 공공임대주택과 행복주택, 장기전세주택과 국민임대주택 2순위 자격의 기준 금액이 되는 소득 입니다.

2. 2023년 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 50% 금액

2023년도 귀속 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 50% 기준 금액은 1인 가구 1,676,942원, 2인 가구 2,752,957원, 3인 가구 3,359,099원, 4인 가구 3,811,028원, 5인 가구 4,020,246원, 6인 가구 4,350,820원으로, 월평균 소득 50% 이하 금액(1인가구 70%, 2인가구 60%)은 영구임대주택과 국민임대주택 전용면적 50㎡ 미만 주택 공급 시 1순위 자격의 소득기준 금액 입니다.

3.2023년 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 70% 금액

2023년도 귀속 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 70% 기준 금액은 1인 가구 2,347,719원, 2인 가구 3,854,139원, 3인 가구 4,702,739원, 4인 가구 5,335,439원, 5인 가구 5,628,344원, 6인 가구 6,091,147원으로, 월평균소득 70% 이하 금액은 전용면적 60㎡ 이하 국민임대주택 1순위 자격과 전용면적 85㎡ 이하 장기전세 주택 우선공급 시 소득기준 금액 입니다.

4.2023년 전년도 도시근로자 가구당 100% 기준 월평균소득 연봉환산 금액

2023년 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 100% 기준 금액을 연봉으로 환산하면 1인 가구 40,246,608원 ,2인 가구 66,070,968원, 3인 가구 80,618,376원, 4인 가구 91,944,672원, 5인 가구 96,485,904원, 6인 가구 104,419,668원 입니다. 참고로, 공공주택 입주 시 적용되는 가구원수는 외국인 배우자와 임신중인 경우 태아 포함 한 세대구성원 전원을 포함하고, 월평균 소득 금액은 세전금액으로서 세대구성원 전원의 월평균소득액을 모두 합산한 금액 입니다.